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睽违三年李超人再玩REITs游戏

发布时间:2019-08-15 10:30:32

摘要:将重庆大都会出售给汇贤产业后,长和系便可从中退出,而李则借助房产信托化份募集资金,实现资金回笼

来源:《投资时报》

文|《投资时报》记者 付珊珊

2014年11月10日,港交所一则公告,宣告重庆渝中区解放碑大都会广场命运的改变。旗下和记黄埔和长江实业所持有的重庆大都会,被汇贤产业信托以39.1亿元收购。至此,汇贤产业信托将享有重庆大都会项目的全部权益。

据《投资时报》记者了解,汇贤产业信托是长江实业分拆的房地产信托基金,亦是香港首只以人民币计价在香港交易所上市的产品。北京东方广场即为汇贤产业信托持有的主要资产。李嘉诚持有汇贤约26.7亿股,持仓量占53.09%。

一边是重庆大都会的老东家和记黄埔和长江实业,一边是新东家汇贤产业信托,而双方都归属李嘉诚旗下。有分析人士认为,李嘉诚将重庆大都会左手换右手,实际上是惯用手法,目的即为套现。

收购价折让4.7%

作为“长和系在内地最赚钱的城市”,重庆一直为李嘉诚所看好。

1997年,重庆刚成为直辖市,和记黄埔开发的重庆首个高品质大型综合性商业项目大都会广场即随之面世。

该项目包括一个面积约9万平方米的购物商场、一幢面积超过5.4万平方米的甲级写字楼,以及一个拥有353个车位的停车场。自1997年大都会广场面世之后,其后十年多的时间,大都会广场的租金翻倍增长,为李嘉诚赚取了大把利润。

截至2013年12月31日,大都会广场年度收益及租金相关收入约为2.82亿元,占总收益比重约为7.21%。照此计算,2013年,大都会的平均租金已高达1250元/平方米。截至2014年8月31日,大都会广场的购物商场及写字楼的租用率均在九成以上,分别为92.5%及97.3%。中原地产表示,如此高收益率的物业,全国难寻。

坐拥如此高出租率和收益率的项目,李嘉诚为何要出售?

实际上,李嘉诚出售重庆大都会做的是一笔“肥水不流外人田”的买卖。卖方是自己旗下的和记黄埔和长江实业,买方汇贤产业信托实则也是自己旗下的上市公司,因此这笔买卖李嘉诚愿意做,并且愿意折价做。

据了解,汇贤产业信托宣布,收购重庆大都会整个交易金额为39.1亿元,而这个金额在外界对重庆大都会的估价上折了4.7%。大都会最初的投资金额是20亿元,然而由于该项目优质,发展势头迅猛,前景良好,早在7年前,有投行预计的收购价就达到50亿元以上。截至今年8月份,大都会广场的估价也在41.4亿元,如今由于李嘉诚左手倒右手的关联交易,大都会最终的交易额变成了39.1亿元。

由于汇贤房产信托是为了拆分长江实业而成立的房地产信托,后又在港交所成功上市,因此,李嘉诚此次将重庆大都会出售给该房地产信托后,长和系便可从中退出,而李可借助该房产信托化份募集资金,从而实现资金回笼。

REITs套现法

据《投资时报》记者梳理发现,李嘉诚通过汇贤产业信托收购重庆大都会进行套现并不是新鲜玩法,此前已有过多次类似案例。首先值得一提的便是汇贤房产信托旗下主要资产北京东方广场。

2011年4月29日,李嘉诚旗下汇贤房地产信托于港交所挂牌交易,成为香港首只人民币交易的股票。

早在1999年东方广场开始营业之际,李嘉诚旗下的长江实业并未拥有东方广场的全部权益,而是与内地合作伙伴合资共同经营。其中李嘉诚旗下长江实业以及和记黄埔占有60%股权,李嘉诚内地合作伙伴拥有40%股权。

按照当时的协议,长江实业及和记黄埔以资金入股,其内地合作伙伴则以土地入股。东方广场的土地性质是商业综合性用地,使用权限为50年。

其后,李嘉诚希望单独以东方广场为上市资产在内地发行REITs,并为此开始一系列资本操作。李嘉诚通过其于1993年在香港成立的汇贤控股、以及于1994年于境外成立的HuiXianCayman,接收长江实业及和记黄埔持有的北京东方广场公司60%的股权。而后,再通过汇贤控股向北京东方广场公司注入资金2.7亿美元,买下东方广场公司境内合作伙伴在土地使用期限内的租金收益权。理清项目权益后,李嘉诚随即将北京东方广场资产打包上市,操作平台即为汇贤房托。2011年4月,汇贤房托在香港实现上市。

截至汇贤房托公开发售结束,汇贤房托以每股5.24元的定价募集资金104.8亿元。

紧接着,2011年末,汇贤房产信托又趁热打铁,顺势收购丽都70%的权益,涉资9.8亿元。而后者持有沈阳丽都喜来登饭店的土地使用权及房屋所有权。

沈阳丽都喜来登饭店原由一家在中国成立的中外合作经营企业“沈阳丽都”所拥有,长实持有该企业99%的权益。这意味着,该次买卖,李嘉诚又一次通过汇贤房托实现了左右手互换。而丽都喜来登酒店项目收购完成后,汇贤的总资产价值即增长3.4%至338.12亿元。

此后,汇贤房产信托沉寂三年,鲜有动作,此次重庆大都会项目再次展现了李嘉诚精湛的REITs套现手法。

而近日,国内盛传北上深穗四地将开放REITs试点,在这一时点上,李嘉诚再次利用汇贤房托收购重庆大都会实行套现的举动也使得内地不少企业对REITs的到来充满期待。若这种融资手段放开,不仅有利于房地产市场化融资,也有利于满足中小投资者及机构投资者需求。

然而,目前在电商的冲击下,商业地产租金回报率偏低,因此,真正市场化运作的REITs在收益率上到底是否具备吸引力还是个疑问。

延伸阅读

何谓REITs??

REITs是房地产投资信托(Real Estate Investment Trust)的简称,它是一种以发行收益凭证的方式从公开市场汇集多数投资者的资金并发行的,由专业机构进行房地产投资经营管理的,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托产品。

与国内现在较为流行的房地产信托相比,REITs存在较多区别。

第一,REITs是标准化产品,可流通,且能在交易所上市交易;而房地产信托是非标准化的金融产品,目前还不能上市交易,流通性较弱。

第二,房地产信托的最低投资金额一般不低于100万元,且募集份额不能多于200份;REITs对于最低投资金额和募集份额并无具体规定。

第三,REITs按照规定需要将收入的绝大部分分配给投资者,投资者享有的收益与REITs经营成果有关;而房地产信托根据信托协议的约定向投资者分配收益,投资者享有的收益率一般是固定的。

第四,运营方面,REITs负责成立资产管理公司或精英团队进行运营管理;而房地产信托主要提供资金并监管资金安全,很少自己参与项目运营。

第五,房地产信托主要存在于房地产开发过程中,周期为1至3年;而REITs更注重已完工房地产项目的运营,周期一般在8至10年。

第六,REITs将收益分配投资者时,免交公司所得税和资本利得税;目前房地产信托无税收优惠。

(完)

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